FECHAMENTOS DE BAIRROS: A LEI Nº 13465/2017 E A DECISÃO DO STF

DECISÃO DO STF SOBRE BAIRROS FECHADO

Será preciso acentuar que o que adiante analisarei se refere a bairros ou ruas abertos na sua constituição que assim permaneceram às vezes por décadas que, depois, com a constituição de associações de bairros são fechados por votos de uma maioria em assembleias.

Acompanho esse tema desde 2008 e pude constatar que os moradores que discordam do fechamento e das taxas – e porque continuam obrigados aos impostos municipais - tratados no bairro como espécie de párias, inadimplentes… conheci moradores idosos, com dificuldades em adimplir aos novos encargos, dificuldades de acesso afirmarem que o fechamento tornara-se a “infernização” de suas vidas antes pacatas.

Pois bem.

O Supremo Tribunal Federal – que já havia julgado tais taxas ilegais aos moradores que não haviam assinado os respectivos termos – no julgamento do tema 492, de repercussão geral tomou a seguinte decisão recente por maioria:

“Decisão: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário e fixou a seguinte tese:

"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"…”

A mim está claro que a cotização poderia ser obrigatória a partir da Lei nº 13465/17 (*) mas excluindo da cobrança todos os moradores que, antes dela, não aderiram aos estatutos da associação – e eu incluo os que não concordaram com o fechamento mesmo aderindo à sua constituição -, até porque há casos em que os estatutos vedam cobranças de qualquer natureza.

O tema 882 do Superior Tribunal de Justiça tem esse encaminhamento próximo.

Sei que “batalhas” nos tribunais se sucederão até porque juízes e Tribunais deverão pensar na interpretação do enunciado acima provindo do STF e considerando situações específicas de cada caso, de cada morador, de cada estatuto.

Por fim, o que me surpreende é a abertura do enunciado informando da inconstitucionalidade de tais cobranças, mas fazendo as ressalvas que fez.

Porque, se é inconstitucional a cobrança de taxas, não poderia ter ressalvas, digamos, inconstitucionais.

(*) Publiquei artigo sobre essa lei neste jornal, em 25.10.2018.

GAZETA DE PIRACICABA de 23.12.2020

FECHAMENTO DE BAIRROS: A LEI Nº 13465/2017

O processo de derrubada dos muros do Bairro Santa Rita, do qual tenho estreita ligação como advogado depois de 10 anos de tramitação em todas as instâncias deu-me certa intransigência com a obrigatoriedade imposta aos moradores que são pressionados e até humilhados por não concordarem com o fechamento e a cobrança das taxas que daí decorrem.

No debate desse tema menciona-se como suposta solução as disposições da Lei nº 13465/2017 que trouxe inovações nessa matéria abrangendo duas situações:

1ª. Trata do “condomínio de lotes”, o que me parece referir-se àqueles loteamentos que nascem fechados já na sua origem, tanto que o art. 1358-A do Código Civil com a redação dada pela citada lei estabelece que em tais casos, “aplica-se no que couber, o disposto nos condomínios edilícios” (de edifícios).

O §3 desse artigo estabelece que “para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.Essa determinação confirma tratar-se de loteamentos fechados na sua origem.

2ª. A segunda abordagem relevante se refere exatamente ao fechamento de ruas e bairros com "acesso controlado".

A mudança se deu na Lei n° 6766/79 com a introdução do artigo 36A que admite um tipo de administração de imóveis “em função da solidariedade de interesses coletivos desse público (morador) com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento...”

E o parágrafo único desse artigo 36A estabelece que nesses casos “sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”

Então, sintetizando, há a previsão da cotização de despesas nos mesmos moldes do condomínio edilício.

Atentar para a redação do §8º do art. 2º da Lei 6766/1979 (introduzido pela Lei nº 13465/17) que trata desses loteamentos de acesso controlado: eles serão regulamentados por ato do poder público municipal “sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”.

No mais, há quem interprete que essas novas disposições - as da cotização – poderiam invalidar a jurisprudência predominante do STJ e mesmo o STF que vem garantindo a isenção de taxas de moradores não associados e que não aderiram ao fechamento.

Parece-me por demais temerária essa interpretação especialmente para aqueles que já residiam no local antes do fechamento. Há casos de moradores tranquilos em sua rua ou bairro que lá residem há décadas e, por isso, se recusam a aderir ao fechamentos e aceitar as taxas impostas.

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento recente, agosto desde ano , reafirmou esse entendimento “vinculado ao Tema 882” nestes termos:

“A Segunda Seção do STJ, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, no julgamento do Recurso Especial n.º 1.280.871/SP, vinculado ao Tema nº 882 do STJ, consolidou o entendimento no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

Essas são as disposições atuais do fechamento de bairros e ruas. Constata-se que a “segurança” almejada nessas ruas e bairros "fechados" é bem relativa.

(O tema repetitivo 882 do STJ trata da desobrigação de moradores que não se associaram à associação e nem aderiram ao fechamento do bairro/rua) 

V. abaixo decisão recente do STJ se referindo ao tema 882:

AgInt no REsp 1726980 / SP
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL
2018/0045657-2

Relator(a)

Ministro MOURA RIBEIRO (1156)

Órgão Julgador

T3 - TERCEIRA TURMA

Data do Julgamento

14/08/2018

Data da Publicação/Fonte

DJe 27/08/2018

Ementa

PROCESSUAL  CIVIL.  AGRAVO  INTERNO  NO  RECURSO  ESPECIAL.  RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. TEMA Nº 882. TAXA DE
MANUTENÇÃO.   CRIAÇÃO   POR   ASSOCIAÇÃO   DE   MORADORES.  ANUÊNCIA
RECONHECIDA.  REEXAME  DO  ACERVO  FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE.
APLICAÇÃO  DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o
NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº
3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos
interpostos   com  fundamento  no  CPC/2015  (relativos  a  decisões
publicadas  a  partir  de  18  de  março  de 2016) serão exigidos os
requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2.  A  Segunda  Seção  do  STJ,  sob  o  rito dos recursos especiais
repetitivos,  no  julgamento  do  Recurso Especial n.º 1.280.871/SP,
vinculado  ao  Tema  nº  882  do  STJ,  consolidou o entendimento no
sentido  de  que  as  taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
3.  Para se concluir em sentido contrário ao que ficou expressamente
consignado  no  aresto  recorrido  no  sentido  de  que teria havido
anuência  por  parte  do  recorrente  quanto à cobrança das taxas de
manutenção,    seria   necessário   o   revolvimento   do   contexto
fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7 do STJ.
4. Agravo interno não provido.

GAZETA DE PIRACICABA de 25.10.2018